ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต: กฎสำหรับชาวต่างชาติและราคา

คุณสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตในฐานะชาวต่างชาติได้ แต่กฎหมายจำกัดสิ่งที่คุณสามารถถือครองในชื่อของคุณเองได้ หน่วยคอนโดมิเนียมสามารถจดทะเบียนให้คุณถือครองกรรมสิทธิ์ได้ตราบใดที่ส่วนแบ่งต่างประเทศของอาคาร 49% ของพื้นที่ไม่ได้ใช้จนหมด บุคคลธรรมดาชาวต่างชาติไม่สามารถจดทะเบียนที่ดินได้ ดังนั้นข้อตกลงวิลล่ามักจะรวมบ้านแบบฟรีโฮลด์กับการเช่าที่ดิน (สิทธิการเช่า) ที่จดทะเบียนไว้สูงสุด 30 ปี

บ้านที่เจ้าของขายมากกว่าให้เช่าจะถูกรวบรวมไว้ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายในส่วนภูเก็ต ในขณะที่เขียนรายชื่อวิลล่าที่มี 3-4 ห้องนอนและสระว่ายน้ำส่วนตัวในบางเทา ลายัน และราไวย์ โดยแต่ละหลังมีราคาเป็นบาทสำหรับทรัพย์สินทั้งหมด เว็บไซต์ไม่รับการชำระเงินล่วงหน้า: คุณส่งคำขอดูและผู้จัดการจะจัดเวลากับผู้ขาย

การเป็นเจ้าของบ้านไม่ได้ให้วีซ่าหรือสิทธิในการอยู่อาศัยแก่คุณ หากคุณวางแผนที่จะอาศัยอยู่บนเกาะในระยะยาว ให้พิจารณาวีซ่าที่เหมาะสมควบคู่กับการซื้อ แทนที่จะพิจารณาหลังจากที่คุณย้ายเข้ามาแล้ว

หน่วยงานท้องถิ่นประมาณการว่าราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมตารางเมตรในภูเก็ตอยู่ที่ประมาณ 130,000-150,000 บาทในปี 2568-2569 เพิ่มขึ้นเป็น 170,000 บาทและอีกมากในโครงการใหม่ใกล้ชายหาดชายฝั่งตะวันตก ในราคาดังกล่าว สตูดิโอขนาด 30-35 ตร.ม. ราคาประมาณ 4-5 ล้านบาท และยูนิตแบบหนึ่งห้องนอนขนาด 45-60 ตร.ม. ราคาประมาณ 6-9 ล้าน อาคารเก่าและเมืองภูเก็ตมีราคาถูกกว่า ในขณะที่วิวทะเลหรือทำเลริมชายหาดก็เพิ่มความพรีเมียมที่ชัดเจน

วิลล่ามีราคาตามแปลง จำนวนห้องนอน และระยะทางไปทะเลมากกว่าต่อเมตร ในราไวย์และในหานทางตอนใต้ บ้านระดับกลางขายในราคาประมาณ 5 ถึง 45 ล้านบาท ในขณะที่บางเทามีราคาตั้งแต่ประมาณ 10 ล้านถึง 100 ล้านบาท และมากกว่านั้นสำหรับที่พักอาศัยริมชายหาด หากคุณต้องการซื้อวิลล่าในภูเก็ต 3-4 ห้องนอนพร้อมสระว่ายน้ำ แคตตาล็อกของเราปัจจุบันแสดงตัวเลือกในราคาประมาณ 20-25 ล้านบาท

ราคายังเคลื่อนไหวตามประเภทของโฉนด (ฟรีโฮลด์มักจะมีราคาสูงกว่าสิทธิการเช่าในพื้นที่เดียวกัน) ขั้นตอนการก่อสร้าง (นอกแผนมีราคาถูกกว่าแต่มีความเสี่ยงมากกว่า) วิว ขนาดที่ดิน เฟอร์นิเจอร์ และบริษัทจัดการตั้งอยู่หรือไม่ ผู้ขายกำหนดราคาตามรายการ ผู้จัดการยืนยันตัวเลขปัจจุบันและห้องสำหรับการเจรจาเมื่อคุณขอชม

กรรมสิทธิ์ถือเป็นกรรมสิทธิ์โดยไม่มีวันที่สิ้นสุด: ทรัพย์สินได้รับการจดทะเบียนในชื่อของคุณที่กรมที่ดิน และคุณสามารถขาย ยกให้ หรือปล่อยให้ทายาทของคุณ สำหรับหน่วยคอนโด เอกสารกรรมสิทธิ์คือโฉนดหน่วย (หรือช 2) สำหรับที่ดินชื่อที่แข็งแกร่งที่สุดเรียกว่าโฉนด

สิทธิการเช่าเป็นการเช่าระยะยาวที่จดทะเบียนกับกรมที่ดินมีกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี ตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไทย ข้อกำหนด "30+30+30" ไม่รับประกันการต่ออายุ: ในปี 2568 ศาลฎีกาของไทยยืนยันว่าข้อกำหนดที่เกินกว่า 30 ปีนับจากวันเริ่มสัญญาเช่าถือเป็นโมฆะ การขยายเวลาใด ๆ จะต้องได้รับการตกลงกับเจ้าของที่ดินอีกครั้งและจดทะเบียนใหม่

ร่างกฎหมายที่อนุญาตให้เช่า 99 ปีได้มีการหารือกันตั้งแต่ปี 2567-2568 แต่ยังไม่ได้ผ่านการพิจารณาในขณะที่เขียน ดังนั้นจึงวางแผนไว้ 30 ปี การจดทะเบียนสัญญาเช่าจะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 1.1% ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลา: ค่าธรรมเนียม 1% บวกอากรแสตมป์ 0.1% บ้านบนที่ดินเช่าจะได้รับการจดทะเบียนให้กับผู้ซื้อแยกต่างหาก ซึ่งมักจะมาพร้อมกับสิทธิเหนือพื้นดิน ตรวจสอบว่าสัญญาจัดการกับการมอบหมายสัญญาเช่าและส่งต่อไปยังทายาทอย่างไร

ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมของยูนิตทั้งหมดในอาคาร เมื่อมองคอนโดภูเก็ตที่จะขายในฐานะชาวต่างชาติ คำถามแรกคือ โควต้านั้นยังเปิดอยู่หรือไม่ เมื่อถูกใช้หมดแล้ว ยูนิตที่เหลือจะขายให้กับชาวต่างชาติแบบ Leasehold เท่านั้น ก่อนชำระเงินมัดจำ ให้ขอหนังสือเกี่ยวกับหุ้นต่างประเทศปัจจุบันจากนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งกรมที่ดินต้องใช้ในการโอนด้วย

สำหรับคอนโดแบบฟรีโฮลด์ เงินซื้อจะต้องมาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศและแปลงเป็นเงินบาทโดยธนาคารไทย สำหรับการโอนเงินที่มีมูลค่าเท่ากับ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ธนาคารจะออกแบบฟอร์มการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) และสำหรับจำนวนที่น้อยกว่าจะมีการยืนยันการรับ คุณแสดงเอกสารนี้ที่กรมที่ดิน ระบุการซื้อหน่วยเฉพาะเป็นวัตถุประสงค์ในการชำระเงิน

เงินสดที่คุณนำติดตัวและเงินทอนบนเกาะไม่เข้าเกณฑ์สำหรับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ การแลกเปลี่ยนสกุลเงินมีประโยชน์สำหรับค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันในขณะที่คุณค้นหา: แท็กซี่ไปชม ค่าเช่า หรือล่าม ชำระเงินข้อตกลงด้วยตนเองโดยการโอนเงินผ่านธนาคารเท่านั้น เพื่อให้ทุกจำนวนเงินมีร่องรอยกระดาษ

ที่ดินเคยถูกใส่ไว้ในบริษัทไทยซึ่งมีผู้ถือหุ้นชาวไทยได้รับการเสนอชื่อบนกระดาษ พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวห้ามมิให้มีการเสนอชื่อ และในปี 2026 ทางการได้เพิ่มการควบคุมที่เข้มงวดมากขึ้น การจดทะเบียนบริษัทและการแก้ไขในขณะนี้จำเป็นต้องมีหลักฐานแหล่งที่มาของเงินทุน และเจ้าของบริษัทจะได้รับการตรวจสอบข้ามโฉนดที่ดิน บทลงโทษ ได้แก่ ค่าปรับ คดีอาญา และการบังคับขายที่ดิน

หากคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตในนามของสามีหรือภรรยาชาวไทย ที่ดินนั้นเป็นของคู่สมรสชาวไทยตามกฎหมายเท่านั้น และคู่ค้าชาวต่างชาติลงนามในคำแถลงเมื่อลงทะเบียนว่าเงินนั้นเป็นทรัพย์สินของคู่สมรส หลังจากการหย่าร้างหรือการเสียชีวิต การได้คืนสิ่งที่คุณลงทุนไปนั้นเป็นเรื่องยาก หารือเกี่ยวกับโครงสร้างที่ไม่ได้มาตรฐานกับทนายความก่อนฝากเงิน

โปรดใช้ความระมัดระวังกับรายการที่อธิบายวิลล่าพร้อมที่ดินว่าเป็น "โฮลด์" นั่นอาจเป็นจริงสำหรับผู้ซื้อชาวไทย แต่บุคคลต่างชาติยังคงไม่สามารถจดทะเบียนที่ดินได้ ถามตรงๆว่าที่ดินจะจดทะเบียนชื่อใครและจะได้รับเอกสารอะไรบ้าง

โฉนด (นส4จ) เป็นโฉนดที่ดินที่มีขอบเขตผูกกับพิกัดการสำรวจ เอกสารที่อ่อนแอกว่า เช่น นส. 3 ก และโดยเฉพาะ สก 1 ให้ความคุ้มครองน้อยกว่า สก 1 เพียงยืนยันสิทธิในการครอบครองเท่านั้น และไม่สามารถลงทะเบียนการขายได้อย่างถูกต้อง การตรวจสอบเสร็จสิ้นที่กรมที่ดิน โดยทนายความจะยืนยันเจ้าของ ภาระผูกพัน เช่น การจำนอง ภาระจำนอง หรือสัญญาเช่าที่มีอยู่ และประวัติการโอน

นอกเหนือจากที่ดิน ให้ตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้างและบ้านว่าตรงตามนั้นหรือไม่ การเข้าถึงถนนที่ถูกต้องตามกฎหมายในแปลง การแบ่งเขต และข้อจำกัดบนเนินเขาและพื้นที่คุ้มครอง ซึ่งภูเก็ตมีมากมาย คอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ต้องได้รับอนุมัติการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) และผู้พัฒนาควรเป็นบริษัทจดทะเบียนที่มีโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว สำหรับทรัพย์สินที่สร้างเสร็จแล้ว ให้ขอหลักฐานว่าไม่มีค่าธรรมเนียมส่วนกลางหรือค่าสาธารณูปโภคที่ค้างชำระ

จ้างทนายความของคุณเองแทนที่จะจ้างทนายความที่แนะนำโดยผู้ขาย เนื่องจากหน้าที่ของพวกเขาคือการปกป้องคุณ ส่วนวีซ่าและทนายความช่วยให้คุณติดต่อกับทนายความในภูเก็ตและจัดการคำถามเกี่ยวกับวีซ่าของคุณในเวลาเดียวกัน สอบถามว่าพวกเขาจัดการข้อตกลงด้านอสังหาริมทรัพย์และรับประมาณการต้นทุนล่วงหน้าหรือไม่ ลงนามในข้อตกลงการจองเฉพาะในกรณีที่คืนเงินมัดจำเมื่อเช็คพบปัญหาชื่อ

ก่อนที่คุณจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต ให้ตั้งงบประมาณสำหรับค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บเมื่อลงทะเบียน ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน หากผู้ขายเป็นเจ้าของทรัพย์สินเป็นเวลาน้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% มิฉะนั้นจะต้องเสียอากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้ของผู้ขายจะถูกหักไว้ด้านบน โดยรวมแล้วคิดเป็นประมาณ 4-7% ของราคาประเมิน และสัญญาจะตัดสินว่าใครจ่ายอะไร ในภูเก็ตค่าธรรมเนียมการโอนมักจะแบ่ง 50/50

คอนโดมีค่าใช้จ่าย 2 อย่างที่นอกเหนือจากราคา: เงินสมทบกองทุนจมแบบจ่ายครั้งเดียว โดยปกติจะอยู่ที่ประมาณ 400-1,000 บาทต่อตรม. และค่าส่วนกลางรายเดือน ซึ่งส่วนใหญ่มักจะอยู่ที่ 30-100 บาทต่อตรม. ภาษีที่ดินและอาคารประจำปีของบ้านมีขนาดเล็ก เป็นเพียงเศษเสี้ยวของราคาประเมิน พร้อมวิลล่า เพิ่มการดูแลสระว่ายน้ำและสวน ไฟฟ้า ประกันบ้าน และซ่อมแซมหลังฤดูฝน

หากคุณวางแผนที่จะเช่าบ้าน โปรดทราบว่าการเข้าพักน้อยกว่า 30 วันจำเป็นต้องมีใบอนุญาตโรงแรมภายใต้พระราชบัญญัติโรงแรม และคอนโดมิเนียมหลายแห่งก็ห้ามการเช่ารายวันตามกฎของพวกเขา รายได้ค่าเช่าต้องเสียภาษีในประเทศไทย ทดสอบสัญญา "รับประกันผลตอบแทน" กับสัญญา: ใครเป็นผู้จ่าย จากเงินจำนวนเท่าใด และจะเกิดอะไรขึ้นหากบริษัทจัดการปิดตัวลง

บางเทาและลายันทางตะวันตกเฉียงเหนือมีชื่อเสียงในด้านชายหาดที่ทอดยาว คอมเพล็กซ์ที่มีรั้วรอบขอบชิด และขับรถไปสนามบินประมาณ 20-30 นาที และทั้งสองแห่งมีวิลล่าและเซอร์วิสคอนโดมิเนียมใหม่ที่สุด กมลาและสุรินทร์มีราคาสูงกว่าเนื่องจากมีวิวเนินเขา ราไวย์และในหานทางตอนใต้เหมาะกับผู้ที่อาศัยอยู่บนเกาะตลอดทั้งปี ถนนที่เงียบสงบและบริการมากมายสำหรับชีวิตประจำวัน แต่ใช้เวลาไปสนามบินประมาณหนึ่งชั่วโมง

ป่าตองและกะรนมีความต้องการเช่าสูง แต่มีเสียงดังและแออัดมากกว่า เมืองภูเก็ตมีราคาถูกกว่าและใกล้กับโรงพยาบาลขนาดใหญ่ แม้ว่าจะอยู่ห่างจากชายหาดเพียงไม่กี่นาทีก็ตาม ก่อนที่คุณจะตัดสินใจ ให้อาศัยอยู่ในเขตนี้เป็นเวลาอย่างน้อยหนึ่งเดือน: เช่าวิลล่าหรือคอนโดที่นั่นและตรวจสอบการจราจรในชั่วโมงเร่งด่วน การก่อสร้างในบริเวณใกล้เคียง และวิธีที่ถนนจะรับมือกับฝนที่ตกลงมาในเขตร้อน

ในหน้าทรัพย์สิน กด "ขอเข้าชม" และฝากชื่อและหมายเลขโทรศัพท์ของคุณ ผู้จัดการจะส่งข้อความถึงคุณทาง Telegram หรือ WhatsApp ยืนยันวันที่และงบประมาณของคุณ ตกลงเวลากับเจ้าของ และส่งรูปถ่ายเพิ่มเติม แผนผังชั้น และเอกสารใดๆ ที่ผู้ขายพร้อมที่จะแชร์

รับชมได้ฟรีและไม่มีการจ่ายเงินบนเว็บไซต์ ผู้ขายเป็นผู้กำหนดราคาและคุณชำระเงินโดยไม่ต้องบวกเพิ่มจากเรา หากทรัพย์สินถูกขายหรือจองไปแล้ว ผู้จัดการจะแนะนำตัวเลือกที่คล้ายกันในพื้นที่และงบประมาณเดียวกัน

จากนั้นข้อตกลงจะเป็นไปตามลำดับภาษาไทยตามปกติ: ข้อตกลงการจองพร้อมเงินมัดจำ การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย ข้อตกลงการขายและการซื้อหลักพร้อมกำหนดการชำระเงิน การโอนเงินจากต่างประเทศ และการจดทะเบียนที่กรมที่ดิน คุณยอมรับจำนวนเงินฝากและกำหนดเวลากับผู้ขายโดยตรง และทนายความของคุณจะเป็นผู้ดำเนินการตรวจสอบ

เมื่อผู้คนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตเป็นครั้งแรก ข้อผิดพลาดที่เลวร้ายที่สุดคือการจ่ายเงินมัดจำก่อนที่จะตรวจสอบเอกสาร โดยเชื่อคำสัญญาด้วยวาจาที่จะขยายสัญญาเช่าเป็น 90 ปี จ่ายเป็นเงินสดและจบลงด้วยการไม่มีแบบฟอร์ม FET และการซื้อนอกแผนจากนักพัฒนาที่ไม่มีโครงการที่แล้วเสร็จและไม่มี EIA ที่ได้รับอนุมัติ กับดักอีกประการหนึ่งจะชมเฉพาะในฤดูแล้ง: ตั้งแต่เดือนพฤษภาคมถึงตุลาคม คุณจะเห็นได้ว่าการระบายน้ำใช้งานได้หรือไม่ พื้นที่น้ำท่วมหรือไม่ และหลังคารั่วหรือไม่

รายการตรวจสอบสั้นๆ: ตัดสินใจว่าคุณต้องการคอนโดแบบฟรีโฮลด์หรือวิลล่าพร้อมที่ดินเช่าหรือไม่ ตรวจสอบโควต้าต่างประเทศของอาคารหรือเงื่อนไขการเช่า จ้างทนายความอิสระ ตรวจสอบโฉนด ใบอนุญาตก่อสร้าง และทางเข้าถนน เพิ่มค่าธรรมเนียม ภาษี และค่าธรรมเนียมรายปี โอนเงินจากต่างประเทศพร้อมเอกสาร ลงทะเบียนข้อตกลงที่กรมที่ดินเท่านั้น

กฎเกณฑ์ยังคงดำเนินต่อไป: ข้อเสนอสำหรับสัญญาเช่า 99 ปีและโควต้าคอนโดที่ใหญ่ขึ้นได้รับการถกเถียงกันมานานหลายปี ในขณะที่การตรวจสอบโครงสร้างผู้ได้รับการเสนอชื่อเริ่มเข้มงวดมากขึ้น ปฏิบัติต่อคำแนะนำในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในฐานะชาวต่างชาติ รวมถึงบทความนี้ด้วย เพื่อยืนยันกับทนายความในวันที่ทำข้อตกลง