Phuket'te Gayrimenkul Satın Almak: Yabancılar İçin Kurallar ve Fiyatlar

Bir yabancı olarak Phuket'te mülk satın alabilirsiniz, ancak yasalar kendi adınıza alabileceğiniz şeyleri sınırlamaktadır. Bir kat mülkiyeti, binanın taban alanının %49'u kadar yabancı payı kullanılmadığı sürece mülkiyetinize tescil edilebilir. Özel bir yabancı kişi araziyi tescil ettiremez, bu nedenle villa anlaşmaları genellikle mülkiyetli bir evi 30 yıla kadar kayıtlı bir arazi kiralama (kiralama) ile birleştirir.

Sahiplerinin kiralamak yerine sattığı evler, Phuket bölümündeki satılık mülklerde toplanıyor. Bu yazının yazıldığı sırada Bang Tao, Layan ve Rawai'de 3-4 yatak odalı ve özel havuzlu villalar listeleniyor ve her biri mülkün tamamı için baht cinsinden fiyatlandırılıyor. Site hiçbir ön ödeme almaz: bir görüntüleme isteği gönderirsiniz ve yönetici satıcıyla bir zaman ayarlar.

Ev sahibi olmak tek başına size vize veya oturum hakkı vermez. Adada uzun süre yaşamayı planlıyorsanız, taşındıktan sonra değil, satın alma işlemine paralel olarak uygun bir vize ayarlayın.

Yerel ajansın tahminleri, Phuket'te bir apartman dairesinin ortalama metrekare fiyatının 2025-2026'da yaklaşık 130.000-150.000 THB olduğunu, batı kıyısındaki plajlara yakın yeni projelerde ise bu rakamın 170.000 THB ve daha fazlasına çıktığını gösteriyor. Bu oranlarda 30-35 m²'lik bir stüdyo kabaca 4-5 milyon baht'a, 45-60 m²'lik tek yatak odalı bir ünite ise 6-9 milyon baht'a geliyor. Eski binalar ve Phuket Şehri daha ucuzdur; deniz manzarası veya sahil konumu ise bariz bir avantaj sağlar.

Villalar metrekareye göre değil, arsaya, yatak odası sayısına ve denize olan uzaklığa göre fiyatlandırılıyor. Güneydeki Rawai ve Nai Harn'da orta sınıf evler kabaca 5 ila 45 milyon baht'a satılırken, Bang Tao'da sahil konutları için bu fiyat aralığı yaklaşık 10 milyon ila 100 milyon baht ve üzerinde değişiyor. Phuket'te 3-4 yatak odalı ve havuzlu bir villa satın almak istiyorsanız kataloğumuz şu anda 20-25 milyon baht civarında seçenekler gösteriyor.

Fiyat aynı zamanda tapu türüne (mülkiyet genellikle aynı alan için kira mülkiyetinden daha pahalıdır), inşaat aşamasına (plan dışı daha ucuzdur ancak daha risklidir), manzaraya, arsa büyüklüğüne, mobilyaya ve bir yönetim şirketinin mevcut olup olmadığına göre değişir. Satıcı listelenen fiyatı belirler; Yönetici, görüntüleme talebinde bulunduğunuzda mevcut rakamı ve müzakere alanını onaylar.

Mülkiyet, bitiş tarihi olmayan mülkiyettir: Mülk, Tapu Departmanında adınıza kayıtlıdır ve onu satabilir, verebilir veya mirasçılarınıza bırakabilirsiniz. Bir apartman dairesi için tapu belgesi, ünite tapu belgesidir (Or Chor 2); arazi için en güçlü unvana chanote denir.

Leasehold, Arazi Departmanında 30 yıldan fazla olmamak üzere kayıtlı, Tayland Medeni ve Ticaret Kanunu tarafından belirlenen üst sınır olan uzun bir kiralamadır. "30+30+30" maddesi yenilemeyi garanti etmez: 2025'te Tayland Yüksek Mahkemesi, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 30 yılı aşan şartların geçersiz olduğunu doğruladı. Herhangi bir uzatma için arazi sahibiyle yeniden anlaşmaya varılması ve yeniden kaydedilmesi gerekir.

99 yıllık kiralamalara izin veren bir yasa tasarısı 2024-2025'ten bu yana tartışılıyor ancak bu yazının yazıldığı sırada henüz kabul edilmemişti, bu nedenle 30 yıllık bir plan yapın. Bir kira kaydının maliyeti tüm dönem için toplam kiranın yaklaşık %1,1'idir: %1 ücret artı %0,1 damga vergisi. Kiralanan arazi üzerindeki ev, çoğu zaman üst hakkıyla birlikte alıcıya ayrı ayrı tescil edilir. Sözleşmenin kira kontratını nasıl devrettiğini ve mirasçılara devrettiğini kontrol edin.

Kat Mülkiyeti Yasası uyarınca, yabancılar bir binadaki tüm birimlerin toplam taban alanının %49'undan fazlasına sahip olamamaktadır. Bir yabancı olarak Phuket'te satılık bir daireye baktığınızda, ilk soru kotanın hala açık olup olmadığıdır: kota tükendiğinde, kalan birimler yalnızca yabancılara kira yoluyla satılabilir. Depozito ödemeden önce, kat mülkiyeti tüzel kişisinden, Tapu Dairesinin de devir için ihtiyaç duyduğu mevcut yabancı hisseye ilişkin bir yazı isteyin.

Mülkiyetli bir apartman dairesi için, satın alma parasının yurt dışından döviz cinsinden gelmesi ve bir Tayland bankası tarafından baht'a dönüştürülmesi gerekir. 50.000 ABD doları veya daha fazlasına eşdeğer transferler için banka bir Döviz İşlemi (FET) formu, daha küçük tutarlar için ise alındı teyidi düzenler; bu belgeyi Tapu Dairesine sunacaksınız. Ödemenin amacı olarak belirli bir birimin satın alınmasını belirtin.

Yanınızda getirdiğiniz nakit para ve adadaki bozuk paralar, mülkiyet kaydı için geçerli değildir. Döviz bozdurma, arama yaparken günlük masraflar için faydalıdır: taksiler, geziler, kira, tercüman. Anlaşma ödemelerini yalnızca banka havalesi yoluyla yapın, böylece her tutarın kağıt üzerinde bir izi kalır.

Arazi, Taylandlı hissedarların kağıt üzerinde aday olduğu bir Tayland şirketine veriliyordu. Yabancı İşletme Yasası, aday düzenlemelerini yasaklıyor ve 2026'da yetkililer kontrolü sıkılaştırdı: şirket tescilleri ve değişiklikleri artık fon kaynağının kanıtlanmasını gerektiriyor ve şirket sahipleri, arazi tapularına göre çapraz kontrole tabi tutuluyor. Cezalar arasında para cezaları, ceza davaları ve arazinin zorla satışı yer alıyor.

Taylandlı bir karı veya koca adına Phuket'te mülk satın alırsanız, arazi yasal olarak yalnızca Taylandlı eşe ait olur ve yabancı ortak, kayıt sırasında paranın eşin kendi mülkü olduğuna dair bir beyan imzalar. Boşanma veya ölümden sonra yaptığınız yatırımın geri kazanılması zordur. Standart olmayan herhangi bir yapıyı para yatırmadan önce bir avukatla görüşün.

Arazisi olan bir villayı "mülkiyet" olarak tanımlayan listelere dikkat edin. Bu Taylandlı bir alıcı için doğru olabilir, ancak yabancı bir kişi yine de araziyi tescil ettiremiyor. Arsanın kimin adına tescil edileceğini ve hangi belgeyi alacağınızı hemen sorun.

Bir chanote (Nor Sor 4 Jor), sınırları araştırma koordinatlarına bağlı olan tam bir arazi tapudur. Nor Sor 3 Gor ve özellikle Sor Kor 1 gibi daha zayıf belgeler daha az koruma sağlar: Sor Kor 1 yalnızca mülkiyet hakkını teyit eder ve üzerine bir satış gerektiği gibi kaydedilemez. Kontrol, avukatın mülkün sahibini, ipotek, irtifak veya mevcut kira kontratları gibi takyidatları ve transfer geçmişini onayladığı Arazi Departmanında yapılır.

Arazinin ötesinde, inşaat iznini ve evin buna uyup uymadığını, arsaya yasal yol erişimini, imar durumunu ve Phuket'te çok sayıda bulunan yamaçlar ve korunan alanlar üzerindeki kısıtlamaları kontrol edin. Büyük bir apartman dairesinin onaylı bir çevresel etki değerlendirmesi (ÇED) olması gerekir ve geliştiricinin, projeleri tamamlanmış kayıtlı bir şirket olması gerekir. Bitmiş bir mülk için ödenmemiş ortak ücretler veya elektrik faturalarının bulunmadığına dair kanıt isteyin.

Satıcının önerdiği avukat yerine kendi avukatınızı tutun çünkü onların görevi sizi korumaktır. Vizeler ve avukatlar bölümü sizi Phuket'teki bir avukatla temasa geçirebilir ve aynı zamanda vize sorunuzu çözebilir; Mülk anlaşmalarıyla ilgilenip ilgilenmediklerini sorun ve önceden bir maliyet tahmini alın. Çekler tapu sorunlarını ortaya çıkardığında, yalnızca depozito iade edilirse bir rezervasyon sözleşmesi imzalayın.

Phuket'te mülk satın almadan önce, kayıt sırasında tahsil edilen ücretleri bütçeleyin. Transfer ücreti ekspertiz değerinin %2'sidir. Satıcının mülke 5 yıldan az bir süredir sahip olması durumunda %3,3 oranında işletme vergisi uygulanır, aksi takdirde %0,5 oranında damga vergisi uygulanır ve satıcının gelir vergisi üzerinden stopaj yapılır. Toplamda bu, takdir edilen değerin kabaca %4-7'sine denk geliyor ve kimin neyi ödeyeceğine sözleşme karar veriyor; Phuket'te transfer ücreti genellikle 50/50 oranında bölünür.

Bir apartman dairesinin fiyatına ek olarak iki maliyeti vardır: tek seferlik bir konut fonu katkısı, genellikle m² başına 400-1.000 THB civarında ve aylık ortak alan ücreti (çoğunlukla m² başına 30-100 THB). Bir evin yıllık arazi ve bina vergisi, ekspertiz değerinin yüzde biri kadar küçüktür. Villaya havuz ve bahçe bakımı, elektrik, ev sigortası ve yağışlı sezon sonrası onarımları da ekleyin.

Evi kiralamayı planlıyorsanız, 30 günden kısa konaklamalar için Otel Yasası uyarınca otel lisansı gerektiğini ve birçok apartmanın kurallarında günlük kiralamayı yasakladığını unutmayın. Kira geliri Tayland'da vergiye tabidir. Sözleşmeye ilişkin "garantili getiri" vaadini test edin: Kim, hangi paradan öder ve yönetim şirketi kapanırsa ne olur?

Kuzeybatıdaki Bang Tao ve Layan, uzun plajları, güvenlikli kompleksleri ve havaalanına yaklaşık 20-30 dakikalık sürüş mesafesi nedeniyle değerlidir ve en yeni villalara ve hizmet verilen apartmanlara sahiptirler. Kamala ve Surin yamaç manzaralarından dolayı daha pahalı. Güneydeki Rawai ve Nai Harn, yıl boyunca adada yaşayan insanlara uygundur: daha sakin sokaklar ve günlük yaşam için birçok hizmet, ancak havaalanına yaklaşık bir saat uzaklıktadır.

Patong ve Karon güçlü bir kiralama talebi sunuyor ancak daha gürültülü ve daha kalabalık. Phuket Town daha ucuzdur ve büyük hastanelere daha yakındır, ancak plajlar arabayla uzaktadır. Taahhüt vermeden önce en az bir ay bölgede yaşayın: orada bir villa veya apartman dairesi kiralayın ve yoğun saatlerde trafiği, yakındaki inşaatları ve sokağın tropik sağanak yağışla nasıl başa çıktığını kontrol edin.

Mülk sayfasında "Görüntüleme Talep Et" seçeneğine basın ve adınızı ve telefon numaranızı bırakın. Yönetici size Telegram veya WhatsApp üzerinden mesaj gönderecek, tarihlerinizi ve bütçenizi onaylayacak, mal sahibiyle bir zaman üzerinde anlaşacak ve ekstra fotoğraflar, kat planı ve satıcının paylaşmaya hazır olduğu tüm belgeleri gönderecektir.

Görüntüleme ücretsizdir ve sitede hiçbir ücret ödenmez. Fiyatı satıcı belirler, siz de bizden herhangi bir komisyon almadan ödersiniz. Mülk zaten satılmış veya rezerve edilmişse yönetici aynı bölge ve bütçede benzer seçenekler önerecektir.

Buradan itibaren anlaşma Tayland'daki olağan süreci takip ediyor: depozitolu bir rezervasyon sözleşmesi, yasal durum tespiti, ödeme planı içeren ana satış ve satın alma sözleşmesi, yurt dışından para transferi ve Tapu Departmanına kayıt. Depozito tutarını ve son teslim tarihlerini doğrudan satıcıyla kabul edersiniz ve çekleri avukatınız yürütür.

İnsanlar Phuket'te ilk kez mülk satın aldıklarında, en maliyetli hatalar, belgeler kontrol edilmeden depozito ödemek, kira sözleşmesini 90 yıla kadar uzatmak için sözlü bir söze inanmak, nakit ödeme yapmak ve FET formu olmadan sonuçlanmak ve tamamlanmış projesi olmayan ve onaylanmış ÇED'i olmayan bir geliştiriciden plan dışı satın almaktır. Başka bir tuzak ise yalnızca kurak mevsimde gözlem yapmaktır: Mayıs'tan Ekim'e kadar drenajın çalışıp çalışmadığını, arsanın su altında kalıp kalmadığını ve çatının sızdırıp sızdırmadığını görebilirsiniz.

Kısa bir kontrol listesi: Mülkiyetli bir apartman dairesine mi yoksa kiralanmış arazisi olan bir villaya mı ihtiyacınız olduğuna karar verin; binanın yabancı kotasını veya kira koşullarını kontrol edin; bağımsız bir avukat tutmak; değişikliği, inşaat ruhsatını ve yol erişimini doğrulayın; ücretleri, vergileri ve yıllık ücretleri ekleyin; evraklarla yurt dışından para transferi; anlaşmayı yalnızca Tapu Dairesine kaydedin.

Kurallar değişmeye devam ediyor: 99 yıllık kiralama önerileri ve daha büyük bir apartman kotası yıllardır tartışılıyor, aday yapılar üzerindeki kontroller ise giderek daha sıkılaşıyor. Bu makale de dahil olmak üzere, bir yabancı olarak Tayland'da gayrimenkul satın almayla ilgili her türlü tavsiyeyi, anlaşma tarihinde bir avukatla onaylanacak bir şey olarak değerlendirin.