फुकेत में प्रॉपर्टी खरीदें: विदेशियों के लिए नियम और कीमतें

आप एक विदेशी के रूप में फुकेत में संपत्ति खरीद सकते हैं, लेकिन कानून यह सीमित करता है कि आप अपने नाम पर क्या रख सकते हैं। एक कॉन्डोमिनियम इकाई को आपके फ्रीहोल्ड के लिए तब तक पंजीकृत किया जा सकता है जब तक कि इमारत के 49% फर्श क्षेत्र का विदेशी हिस्सा समाप्त नहीं हो जाता है। एक निजी विदेशी व्यक्ति भूमि का पंजीकरण नहीं करा सकता है, इसलिए विला सौदों में आम तौर पर 30 साल तक के पंजीकृत भूमि पट्टे (लीजहोल्ड) के साथ एक फ्रीहोल्ड हाउस शामिल होता है।

जिन घरों को मालिक किराए पर देने के बजाय बेच रहे हैं, उन्हें फुकेत अनुभाग में बिक्री के लिए संपत्ति में एकत्र किया जाता है। लिखने के समय इसमें बंग ताओ, लेयान और रवाई में 3-4 बेडरूम और एक निजी पूल वाले विला की सूची है, प्रत्येक की कीमत पूरी संपत्ति के लिए baht में है। साइट कोई पूर्व भुगतान नहीं लेती: आप देखने का अनुरोध भेजते हैं और प्रबंधक विक्रेता के साथ समय की व्यवस्था करता है।

घर का मालिक होने से आपको वीज़ा या निवास का अधिकार नहीं मिल जाता। यदि आप लंबे समय तक द्वीप पर रहने की योजना बना रहे हैं, तो वहां जाने के बाद खरीदारी के साथ-साथ एक उपयुक्त वीज़ा का चयन करें।

स्थानीय एजेंसी का अनुमान है कि फुकेत में एक कॉन्डोमिनियम वर्ग मीटर की औसत कीमत 2025-2026 में लगभग 130,000-150,000 THB है, जो पश्चिमी तट के समुद्र तटों के पास नई परियोजनाओं में बढ़कर 170,000 THB और इससे अधिक हो गई है। उन दरों पर 30-35 वर्ग मीटर का स्टूडियो लगभग 4-5 मिलियन baht और 45-60 वर्ग मीटर की एक-बेडरूम इकाई 6-9 मिलियन baht तक आती है। पुरानी इमारतें और फुकेत टाउन सस्ते हैं, जबकि समुद्र का दृश्य या समुद्र तट का स्थान स्पष्ट प्रीमियम जोड़ता है।

विला की कीमत प्रति मीटर के बजाय प्लॉट, बेडरूम की संख्या और समुद्र से दूरी के आधार पर तय की जाती है। दक्षिण में रवाई और नई हार्न में, मध्य-श्रेणी के घर लगभग 5 से 45 मिलियन baht में बिकते हैं, जबकि बैंग ताओ में समुद्र तट के किनारे के आवासों के लिए यह सीमा लगभग 10 मिलियन से 100 मिलियन baht और उससे भी अधिक है। यदि आप फुकेत में 3-4 बेडरूम और एक पूल वाला विला खरीदना चाहते हैं, तो हमारा कैटलॉग वर्तमान में लगभग 20-25 मिलियन baht पर विकल्प दिखाता है।

कीमत शीर्षक के प्रकार (फ्रीहोल्ड की लागत आमतौर पर उसी स्थान के लिए लीजहोल्ड से अधिक होती है), निर्माण चरण (ऑफ-प्लान सस्ता लेकिन जोखिम भरा है), दृश्य, प्लॉट का आकार, फर्नीचर और क्या कोई प्रबंधन कंपनी मौजूद है, के आधार पर भी बदलती है। विक्रेता सूचीबद्ध मूल्य निर्धारित करता है; जब आप देखने का अनुरोध करते हैं तो प्रबंधक वर्तमान आंकड़े और बातचीत की गुंजाइश की पुष्टि करता है।

फ्रीहोल्ड स्वामित्व है जिसकी कोई समाप्ति तिथि नहीं है: संपत्ति आपके नाम पर भूमि विभाग में पंजीकृत है, और आप इसे बेच सकते हैं, दे सकते हैं या अपने उत्तराधिकारियों को छोड़ सकते हैं। एक कॉन्डो इकाई के लिए शीर्षक दस्तावेज़ इकाई शीर्षक विलेख (या चोर 2) है; भूमि के लिए सबसे मजबूत शीर्षक को चानोट कहा जाता है।

लीजहोल्ड एक लंबी लीज है जो भूमि विभाग में 30 वर्षों से अधिक के लिए पंजीकृत नहीं है, जो थाई नागरिक और वाणिज्यिक संहिता द्वारा निर्धारित सीमा है। "30+30+30" खंड नवीनीकरण की गारंटी नहीं देता है: 2025 में थाई सुप्रीम कोर्ट ने पुष्टि की कि पट्टे की शुरुआत से 30 साल से अधिक की शर्तें शून्य हैं। किसी भी विस्तार के लिए भूमि मालिक के साथ फिर से सहमति देनी होगी और नए सिरे से पंजीकरण कराना होगा।

2024-2025 से 99-वर्षीय पट्टों की अनुमति देने वाले एक मसौदा कानून पर चर्चा की गई है, लेकिन लेखन के समय पारित नहीं किया गया था, इसलिए 30 वर्षों की योजना बनाएं। पट्टे को पंजीकृत करने में पूरी अवधि के लिए कुल किराए का लगभग 1.1% खर्च होता है: 1% शुल्क और 0.1% स्टांप शुल्क। पट्टे की भूमि पर एक घर खरीदार को अलग से पंजीकृत किया जाता है, अक्सर सतही अधिकार के साथ। जांचें कि अनुबंध पट्टा आवंटित करने और इसे उत्तराधिकारियों को सौंपने का प्रबंधन कैसे करता है।

कॉन्डोमिनियम अधिनियम के तहत, विदेशियों के पास किसी इमारत की सभी इकाइयों के कुल फर्श क्षेत्र का 49% से अधिक का स्वामित्व नहीं हो सकता है। जब आप एक विदेशी के रूप में बिक्री के लिए फुकेत कॉन्डो को देखते हैं, तो पहला सवाल यह होता है कि क्या वह कोटा अभी भी खुला है: एक बार इसका उपयोग हो जाने के बाद, शेष इकाइयाँ केवल विदेशियों को पट्टे पर बेची जा सकती हैं। जमा राशि का भुगतान करने से पहले, कॉन्डोमिनियम न्यायिक व्यक्ति से वर्तमान विदेशी हिस्सेदारी पर एक पत्र के लिए पूछें, जिसे भूमि विभाग को हस्तांतरण के लिए भी चाहिए।

फ्रीहोल्ड कोंडो के लिए, खरीद का पैसा विदेश से विदेशी मुद्रा में आना चाहिए और थाई बैंक द्वारा baht में परिवर्तित किया जाना चाहिए। 50,000 अमेरिकी डॉलर या उससे अधिक के बराबर हस्तांतरण के लिए, बैंक एक विदेशी मुद्रा लेनदेन (एफईटी) फॉर्म जारी करता है, और छोटी राशि के लिए रसीद की पुष्टि करता है; आप इस दस्तावेज़ को भूमि विभाग में प्रस्तुत करें। भुगतान के उद्देश्य के रूप में विशिष्ट इकाई की खरीद बताएं।

आप अपने साथ जो नकदी लाते हैं और द्वीप पर परिवर्तन करते हैं, वह फ्रीहोल्ड पंजीकरण के लिए योग्य नहीं है। जब आप खोजते हैं तो मुद्रा विनिमय रोजमर्रा की लागतों के लिए उपयोगी होता है: देखने के लिए टैक्सी, किराया, एक दुभाषिया। सौदे का भुगतान केवल बैंक हस्तांतरण द्वारा ही करें, ताकि प्रत्येक राशि का एक कागजी निशान हो।

भूमि को एक थाई कंपनी में डाल दिया जाता था जिसके थाई शेयरधारक कागज पर नामित होते थे। विदेशी व्यापार अधिनियम नामांकित व्यवस्था पर प्रतिबंध लगाता है, और 2026 में अधिकारियों ने नियंत्रण कड़ा कर दिया: कंपनी पंजीकरण और संशोधन के लिए अब धन के स्रोत के प्रमाण की आवश्यकता होती है, और कंपनी मालिकों को भूमि के स्वामित्व के खिलाफ क्रॉस-चेक किया जाता है। जुर्माने में जुर्माना, आपराधिक मामले और ज़मीन की जबरन बिक्री शामिल है।

यदि आप थाई पति या पत्नी के नाम पर फुकेत में संपत्ति खरीदते हैं, तो जमीन कानूनी तौर पर अकेले थाई पति या पत्नी की होती है, और विदेशी भागीदार पंजीकरण के समय एक बयान पर हस्ताक्षर करता है कि पैसा पति या पत्नी की अपनी संपत्ति है। तलाक या मृत्यु के बाद, आपने जो निवेश किया था उसे वापस पाना कठिन होता है। जमा करने से पहले एक वकील के साथ किसी भी गैर-मानक संरचना पर चर्चा करें।

उन सूचियों से सावधान रहें जो भूमि वाले विला को "फ्रीहोल्ड" के रूप में वर्णित करती हैं। यह थाई खरीदार के लिए सच हो सकता है, लेकिन एक विदेशी व्यक्ति अभी भी भूमि का पंजीकरण नहीं करा सकता है। सीधे पूछें कि प्लॉट किसके नाम पर पंजीकृत होगा और आपको कौन सा दस्तावेज़ मिलेगा।

एक चानोट (नॉर सोर 4 जोर) एक पूर्ण भूमि स्वामित्व है जिसकी सीमाएँ सर्वेक्षण निर्देशांक से जुड़ी होती हैं। नॉर सोर 3 गोर और विशेष रूप से सोर कोर 1 जैसे कमजोर दस्तावेज़ कम सुरक्षा देते हैं: सोर कोर 1 केवल कब्जे के अधिकार की पुष्टि करता है, और इस पर बिक्री ठीक से पंजीकृत नहीं की जा सकती है। जाँच भूमि विभाग में की जाती है, जहाँ वकील मालिक, बंधक, दासता या मौजूदा पट्टों जैसी बाधाओं और हस्तांतरण के इतिहास की पुष्टि करता है।

भूमि से परे, बिल्डिंग परमिट की जांच करें और क्या घर इससे मेल खाता है, प्लॉट तक कानूनी सड़क पहुंच, ज़ोनिंग, और पहाड़ियों और संरक्षित क्षेत्रों पर प्रतिबंध, जिनमें से फुकेत में कई हैं। एक बड़े कॉन्डोमिनियम को एक अनुमोदित पर्यावरणीय प्रभाव मूल्यांकन (ईआईए) की आवश्यकता होती है, और डेवलपर को पूर्ण परियोजनाओं के साथ एक पंजीकृत कंपनी होनी चाहिए। तैयार संपत्ति के लिए, इस बात का प्रमाण मांगें कि कोई सामान्य शुल्क या उपयोगिता बिल अवैतनिक नहीं है।

विक्रेता द्वारा अनुशंसित वकील के बजाय अपना स्वयं का वकील नियुक्त करें, क्योंकि उनका काम आपकी रक्षा करना है। वीज़ा और वकील अनुभाग आपको फुकेत में एक वकील के संपर्क में रख सकता है और साथ ही आपके वीज़ा प्रश्न को संभाल सकता है; पूछें कि क्या वे संपत्ति सौदे संभालते हैं और लागत का अनुमान पहले से प्राप्त कर लेते हैं। आरक्षण समझौते पर तभी हस्ताक्षर करें जब चेक में शीर्षक संबंधी समस्याएँ सामने आने पर वह जमा राशि लौटा दे।

फुकेत में संपत्ति खरीदने से पहले, पंजीकरण पर ली जाने वाली फीस का बजट बना लें। स्थानांतरण शुल्क मूल्यांकित मूल्य का 2% है। यदि विक्रेता के पास 5 साल से कम समय के लिए संपत्ति है, तो 3.3% विशिष्ट व्यवसाय कर लागू होता है, अन्यथा 0.5% स्टांप शुल्क, और विक्रेता का आयकर शीर्ष पर रोक दिया जाता है। कुल मिलाकर यह अनुमानित मूल्य का लगभग 4-7% होता है, और अनुबंध तय करता है कि कौन कितना भुगतान करेगा; फुकेत में स्थानांतरण शुल्क अक्सर 50/50 में विभाजित होता है।

एक कोंडो की कीमत के अलावा दो लागतें होती हैं: एकमुश्त सिंकिंग फंड योगदान, आमतौर पर लगभग 400-1,000 THB प्रति वर्ग मीटर, और एक मासिक सामान्य क्षेत्र शुल्क, अक्सर 30-100 THB प्रति वर्ग मीटर। एक घर पर वार्षिक भूमि और भवन कर छोटा है, जो मूल्यांकित मूल्य के एक प्रतिशत का एक अंश है। विला के साथ, पूल और बगीचे की देखभाल, बिजली, गृह बीमा और बरसात के मौसम के बाद मरम्मत भी जोड़ें।

यदि आप घर को किराए पर देने की योजना बना रहे हैं, तो ध्यान दें कि 30 दिनों से कम समय के लिए ठहरने के लिए होटल अधिनियम के तहत होटल लाइसेंस की आवश्यकता होती है, और कई कॉन्डोमिनियम अपने नियमों में दैनिक किराये पर प्रतिबंध लगाते हैं। थाईलैंड में किराये की आय कर योग्य है। अनुबंध के विरुद्ध किसी भी "गारंटी उपज" वादे का परीक्षण करें: कौन भुगतान करता है, किस पैसे से, और यदि प्रबंधन कंपनी बंद हो जाती है तो क्या होगा।

उत्तर-पश्चिम में बैंग ताओ और लेयान लंबे समुद्र तटों, गेटेड कॉम्प्लेक्स और हवाई अड्डे तक लगभग 20-30 मिनट की ड्राइव के लिए मूल्यवान हैं, और उनके पास सबसे नए विला और सर्विस्ड कॉन्डोमिनियम हैं। कमला और सुरिन की लागत उनके पहाड़ी दृश्यों के कारण अधिक थी। दक्षिण में रवाई और नाइ हार्न उन लोगों के लिए उपयुक्त हैं जो साल भर द्वीप पर रहते हैं: शांत सड़कें और रोजमर्रा की जिंदगी के लिए बहुत सारी सेवाएं, लेकिन हवाई अड्डे से लगभग एक घंटा।

पटोंग और करोन किराये की मजबूत मांग की पेशकश करते हैं लेकिन शोर और अधिक भीड़भाड़ वाले होते हैं। फुकेत टाउन सस्ता है और बड़े अस्पतालों के करीब है, हालाँकि समुद्र तट कुछ ही दूरी पर हैं। प्रतिबद्ध होने से पहले, कम से कम एक महीने के लिए जिले में रहें: वहां एक विला या कोंडो किराए पर लें और भीड़-भाड़ वाले समय के यातायात, आस-पास के निर्माण और सड़क उष्णकटिबंधीय बारिश से कैसे निपटती है, इसकी जांच करें।

संपत्ति पृष्ठ पर, "देखने का अनुरोध करें" दबाएं और अपना नाम और फ़ोन नंबर छोड़ दें। प्रबंधक आपको टेलीग्राम या व्हाट्सएप पर संदेश भेजेगा, आपकी तिथियों और बजट की पुष्टि करेगा, मालिक के साथ एक समय पर सहमत होगा, और अतिरिक्त तस्वीरें, फ्लोर प्लान और कोई भी दस्तावेज़ भेजेगा जिसे विक्रेता साझा करने के लिए तैयार है।

देखना मुफ़्त है और साइट पर कुछ भी भुगतान नहीं किया जाता है। विक्रेता कीमत निर्धारित करता है, और आप हमारी ओर से बिना किसी मार्कअप के इसका भुगतान करते हैं। यदि संपत्ति पहले ही बेच दी गई है या आरक्षित कर दी गई है, तो प्रबंधक उसी क्षेत्र और बजट में समान विकल्प सुझाएगा।

वहां से सौदा सामान्य थाई अनुक्रम का अनुसरण करता है: जमा के साथ एक आरक्षण समझौता, कानूनी उचित परिश्रम, भुगतान अनुसूची के साथ मुख्य बिक्री और खरीद समझौता, विदेश से धन हस्तांतरण और भूमि विभाग में पंजीकरण। आप सीधे विक्रेता के साथ जमा राशि और समय-सीमा पर सहमत होते हैं, और आपका वकील चेक चलाता है।

जब लोग पहली बार फुकेत में संपत्ति खरीदते हैं, तो सबसे महंगी गलतियाँ दस्तावेज़ों की जाँच से पहले जमा राशि का भुगतान करना, पट्टे को 90 साल तक बढ़ाने के मौखिक वादे पर विश्वास करना, नकद में भुगतान करना और एफईटी फॉर्म के बिना समाप्त करना, और बिना किसी पूर्ण परियोजना और बिना अनुमोदित ईआईए वाले डेवलपर से ऑफ-प्लान खरीदना है। एक और जाल केवल शुष्क मौसम में देखना है: मई से अक्टूबर तक आप देख सकते हैं कि क्या जल निकासी काम करती है, क्या भूखंड में बाढ़ आती है और क्या छत लीक होती है।

एक छोटी जांच सूची: तय करें कि आपको फ्रीहोल्ड कोंडो की आवश्यकता है या लीजहोल्ड भूमि वाले विला की; भवन के विदेशी कोटा या पट्टे की शर्तों की जाँच करें; एक स्वतंत्र वकील नियुक्त करें; चानोट, बिल्डिंग परमिट और सड़क पहुंच का सत्यापन करें; फीस, कर और वार्षिक शुल्क जोड़ें; कागजी कार्रवाई के साथ विदेश से धन हस्तांतरित करना; सौदे को केवल भूमि विभाग में पंजीकृत करें।

नियम चलते रहते हैं: 99-वर्षीय पट्टों और एक बड़े कॉन्डो कोटा के प्रस्तावों पर वर्षों से बहस चल रही है, जबकि नामांकित संरचनाओं पर जाँच सख्त होती जा रही है। इस लेख सहित, एक विदेशी के रूप में थाईलैंड में अचल संपत्ति खरीदने पर किसी भी सलाह को अपने सौदे की तारीख पर एक वकील से पुष्टि करने वाली चीज़ के रूप में मानें।