在普吉岛购买房产：外国人规则与价格

您可以作为外国人在普吉岛购买房产，但法律限制您可以以自己的名义持有的房产。只要建筑物的外国份额（占建筑面积的 49%）未用完，公寓单元就可以永久业权注册给您。外国个人无法注册土地，因此别墅交易通常将永久业权房屋与长达 30 年的注册土地租赁（租赁权）结合起来。

业主出售而不是出租的房屋被收集在普吉岛待售房产中。在撰写本文时，它列出了邦涛、拉扬和拉威拥有 3-4 间卧室和私人泳池的别墅，每栋别墅的整套售价均为泰铢。该网站不收取预付款：您发送查看请求，经理会与卖家安排时间。

拥有房屋本身并不会给您带来签证或居留权。如果您计划长期居住在岛上，请在购买的同时办理合适的签证，而不是在搬入后办理。

当地机构估计，2025-2026 年普吉岛每平方米公寓的平均价格约为 130,000-150,000 泰铢，西海岸海滩附近的新项目将升至 170,000 泰铢，甚至更高。按照这些价格计算，一套 30-35 平方米的单间公寓约为 4-500 万泰铢，一套 45-60 平方米的一居室单元约为 6-900 万泰铢。老建筑和普吉镇的价格更便宜，而海景或海滨位置则明显增加了溢价。

别墅按地块、卧室数量和距大海的距离而不是每米定价。在南部的拉威和奈汉，中档房屋的售价约为 5 至 4500 万泰铢，而在邦涛，海滨住宅的售价约为 1000 万至 1 亿泰铢，甚至更高。如果您想在普吉岛购买一栋拥有 3-4 间卧室和游泳池的别墅，我们的目录目前显示的选择价格约为 20-2500 万泰铢。

价格还随产权类型（相同空间的永久产权通常比租赁产权更高）、施工阶段（期房更便宜但风险更高）、景观、地块大小、家具以及是否有管理公司而变化。卖方设定标价；当您要求看房时，经理会确认当前的价格和谈判空间。

永久业权是没有终止日期的所有权：该财产在土地部门以您的名义登记，您可以出售、赠送或留给您的继承人。对于公寓单元，产权文件是单元产权契据（或 Chor 2）；对于土地来说，最强的头衔称为 chanote。

租赁权是在土地部门注册的长期租赁，期限不超过 30 年，这是《泰国民商法》规定的上限。 “30+30+30”条款并不保证续约：2025 年，泰国最高法院确认，自租约开始起超过 30 年的条款无效。任何延期都必须与土地所有者再次达成一致并重新注册。

自 2024 年至 2025 年以来一直在讨论一项允许 99 年租约的法律草案，但在撰写本文时尚未通过，因此计划租期为 30 年。注册租赁的费用约为整个期限总租金的 1.1%：1% 的费用加 0.1% 的印花税。租赁土地上的房屋通常与地上权一起单独登记给买方。检查合同如何处理转让租约并将其传递给继承人。

根据《公寓法》，外国人拥有的建筑面积不得超过建筑物所有单元总建筑面积的 49%。当你以外国人的身份出售普吉岛公寓时，第一个问题是该配额是否仍然开放：一旦用完，剩余的单位只能以租赁方式出售给外国人。在支付押金之前，请向公寓法人索要一份有关当前外国股份的信函，土地部门也需要该信函进行转让。

对于永久业权公寓，购买资金必须以外币形式从国外汇入，并由泰国银行兑换成泰铢。对于等值 50,000 美元或以上的转账，银行会签发外汇交易 (FET) 表格，对于较小金额，银行会签发收据确认书；您向土地部门出示此文件。注明购买特定单位作为付款目的。

您在岛上携带的现金和零钱不符合永久业权注册的资格。货币兑换对于您搜索时的日常费用很有用：出租车、租金、口译员。仅通过银行转账方式进行交易付款，以便每一笔金额都有书面记录。

土地曾经被投入一家泰国公司，该公司的泰国股东是名义上的提名人。 《外商法》禁止代理人安排，当局在 2026 年加强了控制：公司注册和修改现在需要提供资金来源证明，并且公司所有者需要与土地所有权进行交叉核对。处罚包括罚款、刑事案件和强制出售土地。

如果您以泰国丈夫或妻子的名义在普吉岛购买房产，则该土地在法律上仅属于泰国配偶，并且外国合伙人在登记时签署一份声明，表明该资金是该配偶自己的财产。离婚或死亡后，收回投资是很困难的。在存款前与律师讨论任何非标准结构。

请小心那些将拥有土地的别墅描述为“永久业权”的房源。对于泰国买家来说可能是这样，但外国人仍然无法注册土地。立即询问该地块将以谁的名义登记以及您将收到哪份文件。

chanote (Nor Sor 4 Jor) 是一个完整的土地所有权，其边界与测量坐标相关。 Nor Sor 3 Gor 等较弱的文件，尤其是 Sor Kor 1，提供的保护较少：Sor Kor 1 仅确认占有权，并且无法在其上正确登记销售。检查在土地部门进行，律师确认业主、抵押、劳役或现有租赁等产权负担，以及转让历史。

除了土地之外，还要检查建筑许可证以及房屋是否与其相符、通往该地块的合法道路、分区以及对山坡和保护区的限制（普吉岛有很多这样的地方）。大型公寓需要经过批准的环境影响评估（EIA），开发商必须是已完成项目的注册公司。对于已完工的房产，请要求提供没有未付公共费用或水电费的证明。

聘请您自己的律师，而不是卖方推荐的律师，因为他们的工作是保护您。签证和律师部分可以帮助您联系普吉岛的律师，同时处理您的签证问题；询问他们是否处理房产交易并提前获得成本估算。只有在支票显示产权问题时退还押金的情况下才签署预订协议。

在普吉岛购买房产之前，请预算好登记时收取的费用。转让费为评估价值的2%。如果卖方拥有房产少于5年，则需缴纳3.3%的特定营业税，否则需缴纳0.5%的印花税，并预扣卖方所得税。总共大约占评估价值的 4-7%，合同决定谁支付什么；在普吉岛，转账费通常是 50/50 平分。

除了价格之外，公寓还有两项成本：一次性偿债基金，通常为每平方米 400-1,000 泰铢左右，以及每月公共区域费用，通常为每平方米 30-100 泰铢。房屋每年的土地和建筑税很小，只占评估价值的百分之一。对于别墅，增加游泳池和花园护理、电力、家庭保险和雨季后的维修服务。

如果您打算出租房屋，请注意，根据《酒店法》，短于 30 天的住宿需要获得酒店许可证，并且许多公寓的规定禁止每日出租。租金收入在泰国需纳税。根据合同测试任何“保证收益”承诺：谁支付，用什么钱支付，以及如果管理公司关闭会发生什么。

西北部的邦涛 (Bangao) 和拉扬 (Layan) 因长长的海滩、封闭式综合体以及距机场约 20-30 分钟的车程而受到重视，并且拥有最新的别墅和服务式公寓。卡马拉和苏林因山坡景观而花费更多。南部的拉威和奈汉适合常年居住在岛上的人们：安静的街道和充足的日常生活服务，但距机场约一小时车程。

芭东和卡伦的租赁需求强劲，但噪音更大、更拥挤。普吉镇更便宜，而且离大医院更近，但距离海滩只有一段车程。在您做出承诺之前，请在该地区居住至少一个月：在那里租一套别墅或公寓，并检查高峰时段的交通、附近的建筑以及街道如何应对热带倾盆大雨。

在房产页面上，按“请求查看”并留下您的姓名和电话号码。经理将通过 Telegram 或 WhatsApp 向您发送消息，确认您的日期和预算，与业主商定时间，并发送额外的照片、平面图以及卖家准备分享的任何文件。

观看是免费的，网站上不收取任何费用。卖家设定价格，您支付时无需我们加价。如果房产已经出售或预订，经理会建议相同区域和预算的类似选择。

此后，交易遵循通常的泰国流程：预订协议（含押金）、法律尽职调查、主要买卖协议（含付款时间表）、国外汇款以及在土地部门登记。您直接与卖方商定定金金额和截止日期，然后由您的律师负责检查。

当人们第一次在普吉岛购买房产时，最昂贵的错误是在检查文件之前支付押金，相信口头承诺将租期延长至 90 年，以现金支付但最终没有 FET 表格，以及从没有完成项目且没有获得批准的 EIA 的开发商处购买期房。另一个陷阱是只能在旱季观看：5月到10月可以看到排水是否有效、地块是否被洪水淹没以及屋顶是否漏水。

简短的清单：决定您是否需要永久业权公寓或拥有租赁土地的别墅；检查建筑物的外国配额或租赁条款；聘请独立律师；核实查诺、建筑许可证和道路通行权；将费用、税金和年费相加；通过文书从国外转账；仅在土地部门登记交易。

规则不断变化：关于 99 年租约和更大公寓配额的提议已经争论多年，而对提名结构的检查也越来越严格。将任何有关作为外国人在泰国购买房地产的建议（包括本文）视为在交易日期与律师确认的内容。