Beli Hartanah di Phuket: Peraturan untuk Warga Asing dan Harga

Anda boleh membeli hartanah di Phuket sebagai orang asing, tetapi undang-undang mengehadkan apa yang boleh anda pegang atas nama anda sendiri. Unit kondominium boleh didaftarkan kepada anda selagi bahagian asing bangunan sebanyak 49% daripada keluasan lantai tidak digunakan. Individu asing persendirian tidak boleh mendaftarkan tanah, jadi tawaran vila biasanya menggabungkan rumah pegangan bebas dengan pajakan tanah berdaftar (pegangan pajak) sehingga 30 tahun.

Rumah yang dijual oleh pemilik dan bukannya disewakan dikutip dalam hartanah untuk dijual di bahagian Phuket. Pada masa penulisan ia menyenaraikan vila dengan 3-4 bilik tidur dan kolam renang peribadi di Bang Tao, Layan dan Rawai, setiap satu berharga dalam baht untuk keseluruhan hartanah. Tapak ini tidak memerlukan bayaran pendahuluan: anda menghantar permintaan tontonan dan pengurus mengatur masa dengan penjual.

Memiliki rumah tidak memberikan anda visa atau hak kediaman dengan sendirinya. Jika anda bercadang untuk tinggal di pulau itu untuk jangka masa panjang, selesaikan visa yang sesuai selari dengan pembelian dan bukannya selepas anda berpindah.

Anggaran agensi tempatan meletakkan harga purata sebuah kondominium meter persegi di Phuket pada kira-kira 130,000-150,000 THB pada 2025-2026, meningkat kepada 170,000 THB dan banyak lagi dalam projek baharu berhampiran pantai pantai barat. Pada kadar tersebut, studio seluas 30-35 m² bernilai kira-kira 4-5 juta baht dan unit satu bilik seluas 45-60 m² kepada 6-9 juta. Bangunan lama dan Bandar Phuket adalah lebih murah, manakala pemandangan laut atau lokasi tepi pantai menambah premium yang jelas.

Harga vila mengikut plot, kiraan bilik tidur dan jarak ke laut berbanding setiap meter. Di Rawai dan Nai Harn di selatan, rumah kelas pertengahan dijual pada harga kira-kira 5 hingga 45 juta baht, manakala di Bang Tao julatnya antara 10 juta hingga 100 juta baht dan seterusnya untuk kediaman di tepi pantai. Jika anda ingin membeli vila di Phuket dengan 3-4 bilik tidur dan kolam, katalog kami pada masa ini menunjukkan pilihan pada sekitar 20-25 juta baht.

Harga juga bergerak mengikut jenis hak milik (pegangan bebas biasanya kos lebih tinggi daripada pegangan pajakan untuk ruang yang sama), peringkat pembinaan (luar pelan lebih murah tetapi lebih berisiko), pandangan, saiz plot, perabot dan sama ada syarikat pengurusan sudah sedia. Penjual menetapkan harga yang disenaraikan; pengurus mengesahkan angka semasa dan ruang untuk rundingan apabila anda meminta tontonan.

Pegangan bebas ialah pemilikan tanpa tarikh tamat: harta itu didaftarkan atas nama anda di Jabatan Tanah, dan anda boleh menjualnya, memberikannya atau menyerahkannya kepada waris anda. Untuk unit kondo, dokumen hak milik ialah surat hak milik unit (Atau Chor 2); untuk tanah gelaran yang paling kuat dipanggil chanote.

Pegangan pajakan ialah pajakan panjang yang didaftarkan di Jabatan Tanah selama tidak melebihi 30 tahun, had yang ditetapkan oleh Kanun Sivil dan Komersial Thai. Klausa "30+30+30" tidak menjamin pembaharuan: pada tahun 2025 Mahkamah Agung Thai mengesahkan bahawa tempoh melebihi 30 tahun dari permulaan pajakan adalah terbatal. Sebarang lanjutan perlu dipersetujui semula dengan pemilik tanah dan didaftarkan semula.

Draf undang-undang yang membenarkan pajakan 99 tahun telah dibincangkan sejak 2024-2025 tetapi belum diluluskan pada masa penulisan, jadi rancang untuk 30 tahun. Mendaftar pajakan kos kira-kira 1.1% daripada jumlah sewa untuk keseluruhan tempoh: yuran 1% ditambah 0.1% duti setem. Sebuah rumah di atas tanah pajakan didaftarkan kepada pembeli secara berasingan, selalunya bersama-sama dengan hak superficies. Semak bagaimana kontrak mengendalikan penyerahan pajakan dan menyerahkannya kepada waris.

Di bawah Akta Kondominium, warga asing boleh memiliki tidak lebih daripada 49% daripada jumlah keluasan lantai semua unit dalam sesebuah bangunan. Apabila anda melihat kondo Phuket untuk dijual sebagai warga asing, persoalan pertama ialah sama ada kuota itu masih dibuka: apabila ia habis, baki unit hanya boleh dijual kepada warga asing atas pegangan pajakan. Sebelum membayar deposit, minta pihak perundangan kondominium untuk mendapatkan surat mengenai saham asing semasa, yang juga diperlukan oleh Jabatan Tanah untuk pemindahan.

Untuk kondo pegangan bebas, wang pembelian mesti tiba dari luar negara dalam mata wang asing dan ditukar kepada baht oleh bank Thailand. Untuk pindahan yang bersamaan dengan 50,000 dolar AS atau lebih, bank mengeluarkan borang Transaksi Pertukaran Asing (FET), dan untuk jumlah yang lebih kecil pengesahan penerimaan; anda mengemukakan dokumen ini di Jabatan Tanah. Nyatakan pembelian unit tertentu sebagai tujuan pembayaran.

Wang tunai yang anda bawa dan tukar di pulau tidak layak untuk pendaftaran pegangan bebas. Pertukaran mata wang berguna untuk kos harian semasa anda mencari: teksi ke tontonan, sewa, jurubahasa. Buat pembayaran perjanjian itu sendiri hanya melalui pindahan bank, supaya setiap jumlah mempunyai jejak kertas.

Tanah pernah dimasukkan ke dalam syarikat Thailand yang pemegang saham Thainya adalah penama di atas kertas. Akta Perniagaan Asing melarang pengaturan penama, dan pada 2026 pihak berkuasa mengetatkan kawalan: pendaftaran dan pindaan syarikat kini memerlukan bukti sumber dana, dan pemilik syarikat disemak silang terhadap hak milik tanah. Penalti termasuk denda, kes jenayah dan penjualan paksa tanah.

Jika anda membeli hartanah di Phuket atas nama suami atau isteri warga Thailand, tanah tersebut secara sah adalah milik pasangan Thai sahaja, dan rakan kongsi asing menandatangani kenyataan semasa pendaftaran bahawa wang itu adalah hak milik pasangan sendiri. Selepas perceraian atau kematian, memulihkan apa yang anda laburkan adalah sukar. Bincangkan sebarang struktur bukan standard dengan peguam sebelum deposit.

Berhati-hati dengan penyenaraian yang menggambarkan vila dengan tanah sebagai "pegangan bebas". Itu mungkin benar bagi pembeli Thailand, tetapi individu asing masih tidak boleh mendaftarkan tanah itu. Tanya terus nama siapa plot itu akan didaftarkan dan dokumen mana yang akan anda terima.

Chanote (Nor Sor 4 Jor) ialah hakmilik tanah penuh dengan sempadan terikat dengan koordinat ukur. Dokumen yang lebih lemah seperti Nor Sor 3 Gor, dan terutamanya Sor Kor 1, memberikan perlindungan yang kurang: Sor Kor 1 hanya mengesahkan hak pemilikan dan penjualan tidak boleh didaftarkan dengan betul padanya. Semakan dilakukan di Jabatan Tanah, di mana peguam mengesahkan pemilik, bebanan seperti gadai janji, perhambaan atau pajakan sedia ada, dan sejarah pemindahan.

Di luar tanah, semak permit bangunan dan sama ada rumah itu sepadan dengannya, akses jalan yang sah ke plot, pengezonan dan sekatan di lereng bukit dan kawasan terlindung, yang mana banyak terdapat di Phuket. Sebuah kondominium besar memerlukan penilaian kesan alam sekitar (EIA) yang diluluskan, dan pemaju haruslah syarikat berdaftar dengan projek yang telah siap. Untuk hartanah siap, minta bukti bahawa tiada yuran biasa atau bil utiliti yang belum dibayar.

Upah peguam anda sendiri dan bukannya peguam yang disyorkan oleh penjual, kerana tugas mereka adalah untuk melindungi anda. Bahagian visa dan peguam boleh membuat anda berhubung dengan peguam di Phuket dan mengendalikan soalan visa anda pada masa yang sama; tanya sama ada mereka mengendalikan tawaran hartanah dan mendapatkan anggaran kos terlebih dahulu. Tandatangani perjanjian tempahan hanya jika ia memulangkan deposit apabila semakan mendedahkan masalah hak milik.

Sebelum anda membeli hartanah di Phuket, belanjakan untuk yuran yang dikenakan semasa pendaftaran. Yuran pemindahan ialah 2% daripada nilai yang dinilai. Jika penjual telah memiliki harta itu kurang daripada 5 tahun, cukai perniagaan khusus sebanyak 3.3% dikenakan, jika tidak, duti setem sebanyak 0.5% dan cukai pendapatan penjual akan ditahan di atas. Secara keseluruhannya ini mencapai kira-kira 4-7% daripada nilai yang dinilai, dan kontrak memutuskan siapa yang membayar apa; di Phuket yuran perpindahan selalunya dibahagikan 50/50.

Sebuah kondo mempunyai dua kos di atas harga: sumbangan dana penjelas sekali sahaja, biasanya sekitar 400-1,000 THB setiap m², dan yuran kawasan umum bulanan, selalunya 30-100 THB setiap m². Cukai tanah dan bangunan tahunan ke atas rumah adalah kecil, sebahagian kecil daripada peratusan nilai yang dinilai. Dengan vila, tambahkan penjagaan kolam dan taman, elektrik, insurans rumah dan pembaikan selepas musim hujan.

Jika anda bercadang untuk menyewa rumah itu, ambil perhatian bahawa penginapan lebih pendek daripada 30 hari memerlukan lesen hotel di bawah Akta Hotel dan banyak kondominium melarang penyewaan harian dalam peraturan mereka. Pendapatan sewa dikenakan cukai di Thailand. Uji sebarang janji "hasil terjamin" terhadap kontrak: siapa yang membayar, daripada wang apa, dan apa yang berlaku jika syarikat pengurusan ditutup.

Bang Tao dan Layan di barat laut dihargai untuk pantai yang panjang, kompleks berpagar dan pemanduan kira-kira 20-30 minit ke lapangan terbang, dan mereka mempunyai vila dan kondominium terservis yang paling banyak. Kamala dan Surin lebih mahal kerana pemandangan lereng bukit mereka. Rawai dan Nai Harn di selatan sesuai dengan orang yang tinggal di pulau sepanjang tahun: jalan yang lebih tenang dan banyak perkhidmatan untuk kehidupan seharian, tetapi kira-kira sejam ke lapangan terbang.

Patong dan Karon menawarkan permintaan sewa yang kukuh tetapi lebih bising dan lebih sesak. Bandar Phuket adalah lebih murah dan lebih dekat dengan hospital-hospital besar, walaupun pantai terletak dalam jarak pemanduan. Sebelum anda membuat komitmen, tinggal di daerah selama sekurang-kurangnya sebulan: sewa vila atau kondo di sana dan semak lalu lintas waktu sibuk, pembinaan berdekatan dan cara jalan itu menghadapi hujan lebat tropika.

Pada halaman hartanah, tekan "Minta Tontonan" dan tinggalkan nama dan nombor telefon anda. Pengurus akan menghantar mesej kepada anda di Telegram atau WhatsApp, mengesahkan tarikh dan belanjawan anda, bersetuju masa dengan pemilik, dan menghantar foto tambahan, pelan lantai dan sebarang dokumen yang penjual sedia untuk dikongsi.

Tontonan adalah percuma dan tiada apa-apa bayaran di tapak. Penjual menetapkan harga, dan anda membayarnya tanpa sebarang markup daripada kami. Jika harta itu telah dijual atau ditempah, pengurus akan mencadangkan pilihan yang serupa di kawasan dan bajet yang sama.

Dari situ perjanjian itu mengikut urutan Thai biasa: perjanjian tempahan dengan deposit, usaha wajar undang-undang, perjanjian jual beli utama dengan jadual pembayaran, pemindahan wang dari luar negara dan pendaftaran di Jabatan Tanah. Anda bersetuju dengan jumlah deposit dan tarikh akhir terus dengan penjual, dan peguam anda menjalankan pemeriksaan.

Apabila orang ramai membeli hartanah di Phuket buat kali pertama, kesilapan paling mahal ialah membayar deposit sebelum dokumen disemak, mempercayai janji lisan untuk melanjutkan pajakan kepada 90 tahun, membayar secara tunai dan berakhir tanpa borang FET, dan membeli di luar pelan daripada pemaju tanpa projek yang telah siap dan tiada EIA yang diluluskan. Satu lagi perangkap hanya dilihat pada musim kemarau: dari Mei hingga Oktober anda boleh melihat sama ada saliran berfungsi, sama ada plot banjir dan sama ada bumbung bocor.

Senarai semak pendek: tentukan sama ada anda memerlukan kondo pegangan bebas atau vila dengan tanah pajakan; semak kuota asing bangunan atau terma pajakan; mengupah peguam bebas; mengesahkan chanote, permit bangunan dan akses jalan; tambah yuran, cukai dan caj tahunan; memindahkan wang dari luar negara dengan kertas kerja; daftarkan perjanjian hanya di Jabatan Tanah.

Peraturan terus bergerak: cadangan untuk pajakan 99 tahun dan kuota kondo yang lebih besar telah dibahaskan selama bertahun-tahun, sementara pemeriksaan terhadap struktur penama semakin ketat. Anggap sebarang nasihat tentang membeli hartanah di Thailand sebagai orang asing, termasuk artikel ini, sebagai sesuatu untuk mengesahkan dengan peguam pada tarikh perjanjian anda.